Stockwerkeigentum
15.05.2025
Wenn sich ein Mieter an keine Regeln hält: So werden Sie als Stockwerkeigentümer den Störenfried los
In unserem Gebäude mit acht Eigentumswohnungen werden sieben von den Eigentümern bewohnt. Die achte Wohnung ist vermietet. Dieser Mieter verstösst immer wieder gegen die Hausordnung. Mahnungen nützen nichts. Sein Vermieter, der Eigentümer der Wohnung, will nichts unternehmen. Wie können wir uns wehren?
Wie bei jedem nachbarschaftlichenVerhältnis stehen Ihnen bei einem Konflikt die Instrumente aus dem Nachbarschaftsrecht zur Verfügung. Erforderlich ist, dass das Verhalten des Mieters übermässige Immissionen (z. B. Lärm) für die anderen Eigentümer als Nachbarn zur Folge hat. Die Immissionen müssen eine gewisse Schwere erreichen; blosse geringfügige Verstössegegen die Hausordnung reichen nicht aus. Falls eine direkte Aufforderung an den Mieter, die Störungen zu unterlassen, erfolglos bleibt, können Sie in der Folgemittels Klage die Beseitigung der Immissionen verlangen. Hierzu ist jeder betroffene Nachbar berechtigt; ein Zusammenwirken oder ein Beschluss der Stockwerkeigentümer ist nicht erforderlich.
Zudem kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft den vermietenden Eigentümer mittels entsprechender Beschlüsse auffordern, dem Mieter die notwendigen Weisungen zur Einhaltung der Hausordnung zu erteilen oder dem Mieter zu kündigen. Der Mieter der Wohnung ist nicht Teil der Gemeinschaft, weshalb sich die Gemeinschaft an den Vermieter halten muss.
Hohe Hürden für einen Ausschluss aus der STWE-Gemeinschaft
Bleibt der vermietende Eigentümer trotz wiederholter Mahnungen und Aufforderungen untätig und ist das Verhalten des Mieters gravierend, kann der uneinsichtige
Eigentümer aus der Stockwerkeigentümergemeinschaft ausgeschlossen werden. Die Voraussetzungen für einen Ausschluss als Ultima Ratio sind streng. Es müssen sämtliche milderen Massnahmen wie Gespräche, Ermahnungen und Ausschlussdrohungen gescheitert sein.
Die (von den Klägern zu beweisende) Pflichtverletzung muss derart schwer sein, dass den übrigen Eigentümern nicht mehr zugemutet werden kann, die Gemeinschaft fortzuführen. Eine solche Pflichtverletzung liegt insbesondere dann vor, wenn der Eigentümer die Gemeinschaftsordnung, reglementarische oder gesetzliche Vorschriften schwer missachtet oder wiederholt übermässige Immissionen oder mutwillige Beschädigungen an gemeinschaftlichen Teilen
verursacht. Das Verhalten des Mieters wird dem vermietenden Stockwerkeigentümer angerechnet.
Möglich nur durch Gerichtsurteil
Ein Ausschluss des Eigentümers aus der Gemeinschaft ist nur durch ein Gerichtsurteil möglich. Zur Einreichung der Klage ist ein Mehrheitsbeschluss aller
Stockwerkeigentümer mit Ausnahme des Beklagten erforderlich, sofern sich aus dem Reglement keine abweichenden Vorgaben ergeben. Ein Verfahren vor
Gericht dauert lange und verursacht für alle Beteiligten erheblichen Aufwand und Kosten.
Wenn das Gericht die Klage gutheisst, setzt es dem Eigentümer eine Frist zum Verkauf des Stockwerkeigentums und droht andernfalls die öffentliche Versteigerung an. Der störende Mieter muss die Wohnung erst im Anschluss verlassen, wenn ein neuer Eigentümer das Mietverhältnis kündigt.
MLaw Maurus Scheuber, Luzerner Zeitung vom 22.10.2024
