Renovationen im Stockwerkeigentum

Nein, der neue Eigentümer darf nur die Gebäudeteile umbauen, welche in seinem Sonderrecht stehen. Beim Stockwerkeigentum ist zu unterscheiden zwischen den gemeinschaftlichen Teilen und den vom Sonderrecht umfassten Bauteilen. Massgebend für die Abgrenzung ist primär der Begründungsakt mit den dazugehörigen Plänen und das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft. 

Gewisse Teile sind zwingend gemeinschaftlich

Zwingend gemeinschaftlich sind der Boden der Liegenschaft, die elementaren Gebäudeteile (z.B. tragende Mauern), die Gebäudeteile, welche die äussere Gestalt und das Aussehen bestimmen und die gemeinsamen Anlagen und Einrichtungen (z.B. Treppenhaus). Über bauliche Massnahmen an diesen Gebäudeteilen hat die Gemeinschaft zu entscheiden. Je nach Art der baulichen Massnahme (notwendig, nützlich oder luxuriös) gelten für die Beschlussfassung andere Quoren. Zu Sonderrecht ausgeschieden werden können Gebäudeteile, die in sich abgeschlossen sind und einen eigenen Zugang haben, so insbesondere Wohnungen.

Sofern keine abweichenden Regelungen getroffen wurden, umfasst das Sonderrecht namentlich Bodenbeläge, Deckenverkleidungen, nichttragende Wände, Türen im Innenbereich, Küchen-, Badezimmer- und Toiletteneinrichtungen. Die Frage, ob auch die Fenster zum Sonderrecht gehören, wird in der Literatur und Rechtsprechung nicht einheitlich beantwortet, jedoch regelmässig im STWEG-Reglement bestimmt.

Fensterersatz zulässig, wenn Aussensicht bleibt

Die Gebäudeteile im Sonderrecht kann der Eigentümer ausschliesslich benutzen, verwalten, aus- und umbauen. Der neue Eigentümer ist daher berechtigt, in der Wohnung die Bodenbeläge zu ersetzen. Zwischenwände darf er nur abbrechen oder verschieben, wenn er nachweisen kann, dass diese keine tragende Funktion haben. Wenn davon ausgegangen wird, dass die Fenster vorliegend dem Sonderrecht zugewiesen werden, ist ein Ersatz grundsätzlich zulässig. Es ist aber sicherzustellen, dass die neuen Fenster hinsichtlich Art, Grösse, Farbe und Unterteilung nicht vom bisherigen Erscheinungsbild der Fassade abweichen.

Keine Veränderungen des Gartensitzplatzes

Beim Gartensitzplatz handelt es sich typischerweise um ein gemeinschaftliches Objekt, an welchem ein Sondernutzungsrecht begründet und damit der ausschliesslichen Nutzung durch einen Stockwerkeigentümers zugewiesen wurde. Ohne ausdrückliche Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft beschränkt sich das Sondernutzungsrecht auf den vorgesehenen Zweck. Der Gartensitzplatz darf nach den eigenen Vorstellungen möbliert werden. Eine weitergehende Nutzung und insbesondere bauliche Veränderungen des Gartensitzplatzes bedürfen hingegen der Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Der neue Eigentümer ist deshalb nicht berechtigt, den Gartensitzplatz selbständig umzugestalten.

Nimmt der neue Eigentümer Veränderungen ohne Zustimmung der Gemeinschaft vor, so kann er von der Gemeinschaft zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes auf seine Kosten verpflichtet werden.