Erneuerungsfonds

Für den Ersatz der Rollläden kann nicht auf den Erneuerungsfonds zurückgegriffen werden. Der Erneuerungsfonds ist nicht für den Ersatz von Bauteilen bestimmt, die im Sonderrecht der jeweiligen Eigentümer stehen. Rollläden sind typische Gegenstand des Sonderrechts, wobei für jede Liegenschaft anhand der Stockwerkeigentumsbegründung bzw. des Reglements zu klären ist, welche Bauteile vom Sonderrecht umfasst sind und welche als gemeinschaftliche Bauteile qualifiziert werden.

Zudem ist der Erneuerungsfonds nur für Arbeiten an gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes vorgesehen, die dem langfristigen Werterhalt des Gebäudes dienen. Darunter fällt typischerweise die Erneuerung des Daches und der Gebäudehülle oder der Ersatz der Haustechnik. Der laufende Unterhalt und gewöhnliche Reparaturen hingegen sind über die jährlichen Betriebs- und Unterhaltskosten zu finanzieren. Selbst wenn die Rollläden vorliegend ein gemeinschaftliches Bauteil wären, könnte die Erneuerung von einzelnen Rollläden bei nur einer Wohnung deshalb nicht über den Erneuerungsfonds abgewickelt werden. Ob auf Mittel des Erneuerungsfonds zurückgegriffen werden kann, müssen die Stockwerkeigentümer in jedem Fall an der Stockwerkeigentümerversammlung beschliessen.

Erneuerungsfonds ist freiwillig

Das Gesetz sieht keine Pflicht vor, einen Erneuerungsfonds zu führen. Es ist deshalb Sache der Stockwerkeigentümergemeinschaft, den Erneuerungsfonds in ihrem Stockwerkeigentümer-Reglement vorzusehen und zu regeln.

Selbst wenn der Erneuerungsfonds freiwillig ist, ist dieser dringend zu empfehlen. Andernfalls haben die Eigentümer bei kost-spieligen Sanierungsarbeiten direkt für die Kosten aufzukommen. Der Erneuerungsfonds wird durch die jährlichen Beiträge der Eigentümer geäufnet. Üblicherweise entscheidet die Stockwerkeigentümerversammlung über die Höhe der Beiträge. Zu berücksichtigen ist dabei das Alter und der Zustand der Liegenschaft. Die Empfehlungen zu den jährlichen Beiträgen variieren, wobei eine Einlage in der Höhe von rund 5 Promille des Gebäudeversicherungswerts sinnvoll ist. Die einzelnen Eigentümer haben die Beiträge dann gemäss ihrer Wertquote zu leisten.

Grosszügig budgetieren

Teils werden auch Maximalbeträge definiert, sodass der Erneuerungsfonds nicht mehr geäufnet werden muss, wenn er eine Höhe von 5–10 Prozent des Gebäudeversicherungswerts erreicht hat. Grundsätzlich empfiehlt es sich, die jährlichen Einlagen und allfällige Maximalbeträge grosszügig festzulegen, da Sanierungen rasch kostspielig werden. 

Beim Kauf einer Stockwerkeinheit ist es ratsam, sich nebst den in der Vergangenheit getätigten Erneuerungsarbeiten auch über den Saldo des Erneuerungsfonds zu informieren. Beim Verkauf verbleiben die bereits geleisteten Einlagen des bisherigen Eigentümers im Erneuerungsfonds und werden über den Verkaufspreis abgegolten.