Renovation bei Stockwerkeigentum

Nein, der Eigentümer, welcher seinem Mieter für die Dauer der Sanierungsarbeiten eine Mietzinsreduktiongewährt hat, kann diese nicht auf die Stockwerkeigentümerschaft überwälzen.

Vorliegend ist zu unterscheiden zwischen dem Verhältnis Mieter und Vermieter auf der einen Seite sowie dem Verhältnis Vermieter und der Stockwerkeigentümergemeinschaft auf der anderen Seite. Ein Mieter hat gegenüber seinem Vermieter grundsätzlich einen Anspruch auf eine angemessene Mietzinsreduktion für die Dauer der Bauarbeiten, wenn die damit verbundenen Unannehmlichkeiten wie Staub oder Lärm eine gewisse Schwere erreichen. Das gilt im Grundsatz auch bei Bauarbeiten in der Nachbarschaft.

Anspruch nur, wenn eine Wohnung besonders getroffen ist

Dieser Mietzinsherabsetzungsanspruch besteht unabhängig davon, ob der Vermieter den Mietzinsausfall auf Dritte überwälzen kann oder nicht. Der Eigentümer hat nur ausnahmsweise einen Anspruchgegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft auf Ersatz der gewährten Mietzinsreduktion. Dies gilt insbesondere dann, wenn seine Stockwerkeigentumseinheit von Arbeiten an den gemeinschaftlichen Bauteilen ausschliesslich oder zumindest übermässig betroffen ist.

Zu denken ist zum Beispiel an den Bewohner einer Attikawohnung, welche von den Sanierungsarbeiten am gemeinschaftlichen Dach im Verhältnis zu den Wohnungen in den unteren Stockwerken deutlich stärker betroffen ist. Unter diesen Umständen hätte die Gemeinschaft eventuell für eine dem Mieter gewährte Mietzinsherabsetzung aufzukommen.

Ein anderer denkbarer Fall ist, dass Immissionen als Folge von Umbauarbeiten im Innern einer Wohnung zu einem Entschädigungsanspruch des Nachbarn gegenüber dem sanierenden Eigentümer im selben Gebäude führen können.

Sind jedoch alle Stockwerkeigentümer von den Arbeiten an gemeinschaftlichen Bauteilen gleichermassen betroffen, wie dies zum Beispiel bei einer Sanierung des Treppenhauses, der Balkone oder Leitungen der Fall sein kann, besteht kein Anspruch auf Ersatz der Mietzinsausfälle des einzelnen Stockwerkeigentümers gegenüber der Gemeinschaft.

Es müssten ja alle entschädigt werden

Dies gilt auch im vorliegenden Fall. Die Arbeiten an den Fenstern, welche wohl am meisten Immissionen verursachen und damit die Ursache für die vorübergehende Mietzinsreduktion sind, treffen sämtliche Eigentümer zumindest in ähnlicher Weise. Andernfalls müssten konsequenterweise alle Eigentümer entschädigt werden, unabhängig davon, ob sie die Wohnung selbst nutzen oder vermieten.

Im Ergebnis wäre ein derartiger Entschädigungsanspruch meist ein «Nullsummenspiel», zumal die Kasse der Stockwerkeigentümergemeinschaft mit Beiträgen der Stockwerkeigentümer gespeist wird und sich damit die Eigentümer die Entschädigungen selbst finanzieren würden.