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Reparatur in Mietwohnung

22.03.2017

Muss ich die Reparatur selber bezahlen?

In meiner Mietwohnung mussten eine Rollladenkurbel und ein verkalktes Teil der WC-Spülung ersetzt werden, beides aufgrund gewöhnlicher Abnutzung für einen Betrag von jeweils ca. CHF 150. Die Vermietung meint, bis CHF 200 müsse ich als Mieter die Reparatur selber bezahlen. Stimmt das?

Mängel, die während der Mietdauer auftreten, sind grundsätzlich durch den Vermieter zu beseitigen. Der Mieter ist jedoch verpflichtet, kleine Unterhalts- und Ausbesserungsarbeiten auf eigene Kosten zu übernehmen (sogenannter „kleiner Unterhalt“). Das Gesetz enthält hierzu keine abschliessende Liste mit Unterhalts- und Ausbesserungsarbeiten.

Einfache Arbeiten ohne besonderes Fachwissen

Zum kleinen Unterhalt zählen nach der Gerichtspraxis einfache Arbeiten, die ohne besonderes Fachwissen und ohne grösseren Aufwand (d.h. durch einfache Handgriffe) erledigt werden können. Das trifft etwa für das Auswechseln von Glühbirnen, den Austausch eines Duschschlauchs, das Schmieren von Scharnieren oder die Reinigung eines verstopften Abwassersiphons im Lavabo zu. Der Rahmen des kleinen Unterhalts wird gesprengt, wenn für die Beseitigung des Mangels der Beizug einer Fachperson nötig ist. Nicht entscheidend ist dagegen die Höhe der Rechnung der Fachperson. Zu kurz greift daher die immer wieder anzutreffende Meinung, ein Mieter müsse Reparaturen im Rahmen von CHF 100 bis CHF 200 (pro Reparatur) in jeden Fall selbst übernehmen. Das ist allenfalls als Faustregel dienlich (einfache Arbeiten = tiefe Kosten). Doch zeigt sich immer wieder, dass der Beizug einer Fachperson auch dort nötig sein kann, wo keine hohen Kosten anfallen, so etwa bei Reparaturen an technischen Geräten wie Geschirrspüler oder Herdplatten. Auch gefährliche Reinigungsarbeiten (bspw. das Reinigen von Fensterläden von aussen in grosser Höhe) hat der Mieter nicht selber durchzuführen.

Beim Ersatz einer defekten Rollladenkurbel und eines verkalkten Teils der WC-Spülung ist somit ebenfalls entscheidend, ob diese Arbeiten ohne besonderes Fachwissen und durch einfache Handgriffe (z.B. durch das Lösen einzelner Schrauben) ausgeführt werden können („kleiner Unterhalt“, für den der Mieter verantwortlich ist). Ist hingegen der Beizug einer Fachperson nötig, so sind die Kosten vom Vermieter zu übernehmen.

Ungültige Klauseln im Mietvertrag

Nicht selten sind in Mietverträgen Bestimmungen zu finden, die den Mieter verpflichten, Reparaturrechnungen bis zu einem bestimmten Betrag selber zu bezahlen. Weiter finden sich in Mietverträgen regelmässig Aufzählungen von Reparaturen, die zum „kleinen Unterhalt“ zählen sollen. Dabei darf dem Mieter jedoch nicht mehr aufgebürdet werden, als aus den vorerwähnten Grundsätzen folgt, ansonsten sind diese Klauseln ungültig.

Können sich Mieter und Vermieter über die Bezahlung der Reparatur- oder Unterhaltskosten nicht einigen, kann bei der Schlichtungsbehörde Miete und Pacht ein Schlichtungsgesuch gestellt werden. Die Schlichtungsbehörde führt in der Folge einen Einigungsversuch zwischen den Parteien durch.

Kurzantwort

Der Mieter ist nur verpflichtet, kleine Unterhalts- und Ausbesserungsarbeiten auf eigene Kosten zu übernehmen (sogenannter kleiner Unterhalt), die ohne besonders Fachwissen machbar sind. Sonst muss der Vermieter zahlen, auch wenn die Rechnung unter 200 Franken beträgt.
Dr. iur. Claudio Stocker, Rechtsanwalt und Notar, Luzerner Zeitung, Ausgabe vom 22.3.2017